• Luật sư chuyên về bất động sản
  • 0909 016 119 (Tp.HCM)
  • 0901 668 919 (Đà Nẵng)
  • 0913 300 938 (Hà Nội)

PHÁP LUẬT BẤT ĐỘNG SẢN THƯƠNG MAI SINGAPORE VÀ CÁC VẤN ĐỀ LIÊN QUAN

“Bất động sản thương mại” được định nghĩa là: một phần hoặc toàn bộ các tòa nhà (một hoặc nhiều tầng), một phần/ toàn bộ khu đất được sử dụng không phải để ở.

>> TPP là gì?

I. CƠ SỞ PHÁP LÝ:

- Stamp Duties Act (Luật thuế tài sản)
- Income Tax Act (Luật thuế thu nhập)
- Property Tax Act (Luật thuế bất động sản)
- Residential Property Act (Luật Bất động sản ở)
- Và một số luật khác như: Sale of Commercial Properties Act; Companies Act; …
- Các trang web tham khảo: http://statutes.agc.gov.sg (hệ thống văn bản pháp luật Singapore); http://www.iras.gov.sg (Sở thuế Quốc gia Singapore);  và các tài liệu của các hãng tư vấn quốc tế và Singapore …
Bất động sản thương mại có chính sách khá thông thoáng cho người nước ngoài tại Singapore
II. CÁC ĐỊNH NGHĨA THEO PHÁP LUẬT SINGAPORE:

“Bất động sản thương mại” được định nghĩa là: một phần hoặc toàn bộ các tòa nhà (một hoặc nhiều tầng), một phần/ toàn bộ khu đất được sử dụng không phải để ở. Bao gồm các loại sau:
-    Công nghiệp (Industrial);
-    Trung tâm thương mại bán lẻ (Retail);
-    Tòa nhà văn phòng (Office);
-    Cửa hàng, mặt bằng bán lẻ (Shophouse);
-    Phức hợp (Mixed development).
“Công ty Singapore/ nước ngoài”: Trong các vấn đề về quyền sở hữu (mua/bán,…) và chính sách thuế đối với bất động sản thương mại thì không tìm thấy bất kỳ sự phân biệt đối xử giữa các chủ thể: Công ty 100% nguồn gốc từ Singapore, Công ty có vốn nước ngoài (bất kỳ tỷ lệ).

III. QUYỀN SỞ HỮU BẤT ĐỘNG SẢN THƯƠNG MẠI:

Theo Pháp luật Singapore thì việc sở hữu bất động sản thương mại không có hạn chế đối với cá nhân trong nước, người nước ngoài hoặc pháp nhân. Vì thế việc sở hữu Bất động sản ở Singapore có thể phân ra thành 2 trường hợp là:
-    Cá nhân sở hữu bất động sản thương mại; và
-    Pháp nhân sở hữu bất động sản thương mại.
(*) Lưu ý đối với Bất động sản thương mại thì phải được xây dựng hoặc hình thành trên cơ sở Giấy phép đã được cấp của Cơ quan quản lý Tòa nhà của Singapore (Building Authority).

IV. CÁC VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN SỞ HỮU BẤT ĐỘNG SẢN THƯƠNG MẠI:

1. Thời hạn sở hữu:
Theo một số bài đánh giá về quy định pháp luật của Singapore về thời hạn sở hữu bất động sản của Singapore thì có thể phân thành 2 hình thức sở hữu bất động sản tại Singapore đó là Sở hữu có thời hạn (Leasehold) và sở hữu vô thời hạn (freehold) đối với cả bất động sản ở và bất động sản thương mại. Để được sở hữu vô thời hạn thì phải phát sinh những chi phí khác và Chính phủ có chính sách trao cho các tổ chức, cá nhân việc sở hữu vô thời hạn đối với các bất động sản nằm ở khu trung tâm.
Việc sở hữu bất động sản thương mại chủ yếu là dạng sở hữu có thời hạn và thời hạn thường từ 30 – 60 năm (khác với bất động sản ở có thời hạn (leasehold) có thể là 99 năm hoặc 999 năm).

2. Các sắc thuế liên quan đến Bất động sản thương mại:

a) Khái quát chung:
i. Khi nhận chuyển nhượng:
Theo nguyên tắc thì khi một công ty nhận chuyển nhượng một bất động sản thương mại thì chịu các sắc thuế là: Thuế Tài sản đối với người mua (BSD); Thuế hàng hóa dịch vụ (GST).
Còn đối với  Bên bán thì tùy trường hợp cụ thể mà có thể không chịu bất kỳ khoản thuế nào hoặc phải chịu Thuế tài sản đối với người bán (SSD) và thuế thu nhập (Income Tax).
ii. Trong quá trình sở hữu:
Trong quá trình sở hữu thì bắt buộc chủ sở hữu bất động sản phải chịu Thuế bất động sản (Property Tax) là 10%. Và nếu như có thu nhập từ việc cho thuê thì phải chịu thêm một khoản thuế là Income Tax đối với doanh nghiệp là 17% và Thuế GST là 7% (có thể xem thuế GST là bên thuê chịu).

b) Các sắc thuế cụ thể:

i. Thuế tài sản đối với người mua ( Buyer’s Stamp Duty - BSD):
Từ ngày 22/2/2014, người mua/ nhận chuyển nhượng  bất động sản ở phải nộp một khoản thuế BSD theo tỷ lệ lũy tiến trên giá bất động sản ở như sau:
-    1% đối với $180.000 đầu tiên. (dollar Singapore).
-    2% đối với $180.000 tiếp theo.
-    3% đối với tổng số tiền còn lại.

ii. Thuế tài sản gia tăng đối với người mua (Additional Buyer’s Stamp Duty – ABSD)
Đối với Bất động sản thương mại thì không phải chịu sắc thuế này.

iii. Thuế tài sản đối với người bán (Seller’s Stamp Duty – SSD)
Trong các nhóm Bất động sản thương mại thì chỉ có bất động sản công nghiệp (Industrial Properties) phải chịu sắc thuế SSD theo quy định. Còn các loại Bất động sản thương mại còn lại không phải chịu sắc thuế này.
Đối với những bất động sản công nghiệp được mua/ nhận chuyển nhượng từ ngày 12/1/2013 trở về sau thì khi bán/ chuyển nhượng người bán phải chịu một khoản thuế như sau:
-    Nắm giữ trong thời gian 1 năm: 15% giá bán hoặc giá thị trường, áp dụng giá cao hơn.
-    Nắm giữ trong thời gian 2 năm: 10% giá bán hoặc giá thị trường, áp dụng giá cao hơn.
-    Nắm giữ trong thời gian 3 năm: 5% giá bán hoặc giá thị trường, áp dụng giá cao hơn.
Đối với các bất động sản công nghiệp được nắm giữ hơn 3 năm (tính theo tháng) hoặc được mua/nhận chuyển nhượng trước ngày 12/1/2013 thì khi bán/ chuyển nhượng người bán/ chuyển nhượng sẽ không phải chịu thuế SSD.

iv. Thuế bất động sản (Property Tax)
Thuế bất động sản đối với bất động sản thương mại ở mức cố định là 10% trên giá trị khai thác hàng năm của bất động sản đó (Annual Value). Chủ thể sở hữu bất động sản thương mại phải nộp khoản thuế này dù đối tượng đó đang sử dụng, cho thuê hoặc bỏ trống.
Việc xác định Annual Value này tương đối rắc rối (có thể căn cứ trên hợp đồng thuê hoặc căn cứ trên khung giá quy định của Chính phủ).
Thuế bất động sản này được xem là một khoản chi phí của doanh nghiệp.

v. Thuế hàng hóa và dịch vụ (Good and Service Tax - GST) – tương tự thuế VAT của Việt Nam.
Khi chuyển nhượng hoặc cho thuê bất động sản thương mại thì phải chịu một mức thuế GST là 7% trên giá trị giao dịch.
Phần thuế GST này có thể được yêu cầu hoàn lại nếu chủ thể giao dịch là doanh nghiệp, nhưng yêu cầu các giấy tờ, thủ tục tương đối chặc chẽ và rắc rối từ Sở thuế.

vi. Thuế Thu nhập (Income Tax): Gồm 2 nguồn chịu thuế như sau:
-    Đối với thu nhập từ việc cho thuê: Thì được tính theo mức thuế thu nhập doanh nghiệp là 17%. Nhưng có sự ưu đãi và mức thuế thấp đối với những doanh nghiệp mới thành lập và có doanh thu thấp.
-    Đối với giao dịch chuyển nhượng: Pháp luật bất động sản Singapore nói chung xem khoản lợi nhuận thu được từ chuyển nhượng bất động sản là một khoản lãi tài chính và sẽ không đánh thuế đối với khoản lãi tài chính này trừ trường hợp việc chuyển nhượng bất động sản được xem là một hoạt động kinh doanh thương mại của doanh nghiệp. Và việc xác định thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản có chịu thuế hay không tương đối rắc rồi và tốt nhất nên gửi email hỏi ý kiến của Sở thuế.

3. Vấn đề tài chính/ vay:
Theo một số bài đánh giá và phân tích của từ các hãng tư vấn, kiểm toán có uy tín thì vấn đề tín dụng/ vay vốn để mua bất động sản thương mại có phần hạn chế hơn so với bất động sản ở, cụ thể như sau:

a) Đối với tỷ lệ cho vay:
Bất động sản ở    Bất động sản thương mại
70 – 80% giá trị    60 – 75% giá trị

b) Đối với tỷ lệ thời hạn vay:
Bất động sản ở    Bất động sản thương mại
Tối đa 35 năm    Tối đa 20 – 30 năm

c) Lãi suất cho vay:
Lãi suất cho vay đối với bất động sản thương mại thường cao hơn 0,5 – 1 % so với bất động sản ở.

(*) Đối với một số Ngân hàng thì họ còn quy định là chỉ cho vay đối với bất động sản thương mại loại văn phòng và bán lẻ, còn không cho loại công nghiệp vay (only Office & retail, never industrial).

Bài viết của John Phan - thuộc bản quyền của LuatsuDiaoc.com
Share on Google Plus

Luật sư Địa ốc

Luật sư chuyên về Bất động sản, tư vấn pháp luật bất động sản và các vấn đề pháp lý, thủ tục liên quan.

Comment!

0 comments:

Post a Comment