• Luật sư chuyên về bất động sản
  • 0909 016 119 (Tp.HCM)
  • 0901 668 919 (Đà Nẵng)
  • 0913 300 938 (Hà Nội)

PHÁP LUẬT BẤT ĐỘNG SẢN Ở SINGAPORE VÀ CHÍNH SÁCH THUẾ DÀNH CHO CÁC CÁ NHÂN, TỔ CHỨC NƯỚC NGOÀI

Theo Luật Bất động sản ở của Singapore thì trong Bất động sản ở có loại Bất động sản ở không có hạn chế (non-restricted residential property). Có thể hiểu là Bất động sản ở nói chung sẽ có những điều kiện khắc khe về việc sở hữu đối với Cty Singapore, tổ chức, cá nhân nước ngoài, song đối với Bất động sản ở không có hạn chế có thể sẽ được mua bán tự do không phải tuân theo những quy định, yêu cầu khắc khe của Luật bất động sản ở.

>> TPP là gì?

I. CƠ SỞ PHÁP LÝ: 

- Luật Bất động sản ở (Singpapore) – Residential Property Act (đã xem kỹ).
- Các trang web tham khảo: http://statutes.agc.gov.sg (hệ thống văn bản pháp luật Singapore); http://www.iras.gov.sg (Sở thuế Quốc gia Singapore); http://www.ica.gov.sg (Cơ quan xuất nhập cảnh Singapore); và các tài liệu của các hãng tư vấn quốc tế và Singapore …
- Các văn bản luật có xem xét khái quát: Luật Công ty (Companies Act); Luật thuế tài sản (Stamp Duty Act); Luật thuế thu nhập (Income Tax Act);  Luật quy hoạch (Planning Act); Luật thuế bất động sản (Property Tax Act);

Sở hữu Bất độn sản ở tại Singapore là niềm mơ ước của nhiều người Việt Nam
II. CÁC ĐỊNH NGHĨA THEO LUẬT BẤT ĐỘNG SẢN Ở:

“Bất động sản ở” được định nghĩa là:

(a) Bất kỳ khu đất trống nào mà trên nó không có tòa nhà hoặc công trình xây dựng khác; hoặc có nhưng được xây dựng hoặc sử dụng trái với quy định của pháp luật;
(b) Bất kỳ ngôi nhà, tòa nhà, các tài sản khác hoặc một phần đó được cấp phép để sử dụng phù hợp với Luật quy hoạch (Planning Act) hoặc bất kỳ luật nào khác để làm nhà ở hoặc sử dụng hợp pháp;
(c) Bất kỳ khu đất nào sử dụng cho mục đích để ở theo quy hoạch tổng thể;
(d) Các khu đất hoặc tòa nhà khác, theo quy hoạch tổng thể, được Bộ trưởng tư pháp thông báo được sử dụng cho mục đích để ở.

Nhưng bất động sản ở không bao gồm:

(i) & (ii) Bất kỳ khu đất, ngôi nhà, tòa nhà, tài sản khác hoặc một phần đó được sử dụng cho mục đích công nghiệp hoặc thương mại;
(iii) Khách sạn được đăng ký theo Luật khách sạn (Hotel Act)
(iv) Các khu đất hoặc tòa nhà khác, theo quy hoạch tổng thể, được Bộ trưởng tư pháp thông báo được sử dụng cho mục đích công nghiệp và thương mại.

“Bất động sản ở không có hạn chế” được định nghĩa là: 

(a) Bất kỳ căn hộ nào trong tòa nhà được phát triển theo Luật quy hoạch cho mục đích để ở, không bao gồm ngôi nhà ở có đất kèm theo;
(b) Căn hộ chung cư được phát triển theo Luật quy hoạch được cấp bởi cơ quan có thẩm quyền( gọi là condominium – căn hộ chung cư);
(c) Một phần (đơn vị) trong ngôi nhà phát triển theo Luật kế hoạch điều hành nhà chung cư (Ap. 99A).
Đối với các bất động sản ở không có hạn chế này, khi chủ thể nước người có chuyển nhương, mua bán sẽ không bị áp dụng bới các quy định của Luật bất động sản ở. (Theo một số bài review thì chủ thể nước ngoài được tự do mua bán, nhận chuyển nhượng bất động sản ở không có hạn chế này - nhưng chưa có điều kiện kiểm tra kỹ lại trong Luật quy hoạch – Planning Act)

Nhưng “bất động sản ở không có hạn chế” không bao gồm:    

(i) Tất cả căn hộ trong mỗi tòa nhà được phát triển theo Luật quy hoạch cho mục đích để ở;
(ii) Tất cả căn hộ chung cư trong một chung cư được phát triển theo Luật quy hoạch được cấp phép bởi cơ quan có thẩm quyền;
(iii) Tất cả các phần (đơn vị) trong ngôi nhà được phát triển theo Luật kế hoạch điều hành nhà chung cư (Ap. 99A).

Công ty Singapore” là công ty mà trong đó có các thành viên hoặc giám đốc đều là công dân Singapore. Nếu có công ty có thành viên là một công ty thì công ty đó cũng phải đáp ứng điều kiện là có các thành viên hoặc giám đốc đều là công dân Singapore. (Yêu cầu này là vô tận)

Công ty nước ngoài” là công ty không phải là công ty Singapore.

Chủ thể nước ngoài” là cá nhân, công ty nước ngoài.

III. PHÂN LOẠI BẤT ĐỘNG SẢN Ở:

Theo Luật Bất động sản ở của Singapore thì trong Bất động sản ở có loại Bất động sản ở không có hạn chế (non-restricted residential property). Có thể hiểu là Bất động sản ở nói chung sẽ có những điều kiện khắc khe về việc sở hữu đối với Cty Singapore, tổ chức, cá nhân nước ngoài, song đối với Bất động sản ở không có hạn chế có thể sẽ được mua bán tự do không phải tuân theo những quy định, yêu cầu khắc khe của Luật bất động sản ở.
Bên cạnh Bất động sản ở thì tại Singapore còn có bất động sản công nghiệp, thương mại và bất động sản là khách sạn được điều chỉnh bằng những pháp luật chuyên ngành đó.

IV. QUYỀN SỞ HỮU BẤT ĐỘNG SẢN Ở CỦA CHỦ THỂ NƯỚC NGOÀI:

Theo Luật Bất động sản ở của Singapore thì chủ thể nước ngoài muốn mua bất động sản ở để phục vụ cho nhu cầu cư trú của cá nhân đó hoặc gia đình cá nhân đó (đối với Cty thì làm nơi cư trú cho người quản lý, điều hành, thành viên hợp danh, nhân viên hoặc các cá nhân khác và gia đình của những người này) thì phải có xin “Giấy chấp thuận” trước của Bộ trưởng tư pháp. Bộ trưởng tư pháp xem xem cấp Giấy chấp thuận này có thể kèm theo một số điều kiện khác kèm theo ( ví dụ như: không được sử dụng cho mục đích khác nêu trên, không được bán, chuyển nhượng, … trong thời hạn được Bộ trưởng tư pháp quy định).

Sau đây là điều kiện để được xem xét cấp Giấy chấp thuận mua/ nhận chuyển nhượng bất động sản ở đối với:

1. Cá nhân nước ngoài: là một trong những người sau đây:

(a) Những người được thương trú tại Singapore (thường trú nhân – permanent resident – PR);
(b) Những người mà theo ý kiến của Bộ trưởng tư pháp thì họ có đóng góp cho nền kinh tế Singapore, hoặc có khả năng đóng góp đáng kể về kinh tế cho Singapore;
(c) Những người không phải là công dân Singapore mà có kỹ năng, chuyên môn, kinh nghiệp đặc biệt và theo ý kiến của Bộ trưởng tư pháp thì họ đóng góp hoặc có giá trị cho Singapore;

2. Công ty nước ngoài (bao gồm cả Cty hợp danh): phải tuân thủ các điều kiện sau đây:

(a) Theo ý kiến của Bộ trưởng tư pháp thì Cty đó có đóng góp hoặc có khả năng đóng góp đáng kể cho nền kinh tế Singapore; và
(b) Có dự định mua hoặc nhận chuyển nhượng (hoặc tiếp tục duy trì) bất động sản ở để phục vụ cho nhu cầu cư trú cho người quản lý, điều hành, thành viên hợp doanh, nhân viên hoặc các cá nhân khác và gia đình của những người này.

V. CHÍNH SÁCH THUẾ LIÊN QUAN ĐẾN BẤT ĐỘNG SẢN Ở:

Theo Luật Bất động sản ở của Singapore thì khi mua bán, chuyển nhượng bất động sản ở, thì người bán/ người mua phải chịu các khoản thuế sau đây. Tùy sắc thuế mà nó có phân biệt hoặc không đối với chủ thể là công dân Singapore, Thường trú nhân Singapore, tổ chức, cá nhân nước ngoài.

1. Thuế tài sản đối với người mua ( Buyer’s Stamp Duty - BSD):

Từ ngày 22/2/2014, người mua/ nhận chuyển nhượng  bất động sản ở phải nộp một khoản thuế BSD theo tỷ lệ lũy tiến trên giá bất động sản ở như sau:
-    1% đối với $180.000 đầu tiên. (dollar Singapore).
-    2% đối với $180.000 tiếp theo.
-    3% đối với tổng số tiền còn lại.

2. Thuế tài sản gia tăng đối với người mua (Additional Buyer’s Stamp Duty – ABSD)

Từ ngày 12/1/2013, người mua/ nhận chuyển nhượng bất động sản ở phải nộp một khoản thuế ABSD như sau:
(a) Chủ thể nước ngoài chịu mức thuế 15% của giá trị bất động sản ở.
(b) Thường trú nhân phải chịu mức thuế là:
-    5% của giá trị bất động sản ở đối với bất động sản ở đầu tiên.
-    10% của giá trị bất động sản ở đối với bất động sản ở thứ 2 trở đi.
(c) Đối với công dân Singapore phải chịu mức thuế là:
-    7% của giá trị bất động sản ở đối với bất động sản ở thứ 2 trở đi.
-    10% của giá trị bất động sản ở đối với bất động sản ở thứ 3 trở đi.

3. Thuế tài sản đối với người bán (Seller’s Stamp Duty – SSD)

Đối với những bất động sản ở được mua/ nhận chuyển nhượng từ ngày 14/1/2011 trở về sau thì khi bán/ chuyển nhượng người bán phải chịu một khoản thuế như sau:
-    Nắm giữ trong thời gian 1 năm: 16% giá bán hoặc giá thị trường, áp dụng giá cao hơn.
-    Nắm giữ trong thời gian 2 năm: 12% giá bán hoặc giá thị trường, áp dụng giá cao hơn.
-    Nắm giữ trong thời gian 3 năm: 8% giá bán hoặc giá thị trường, áp dụng giá cao hơn.
-    Nắm giữ trong thời gian 4 năm: 4% giá bán hoặc giá thị trường, áp dụng giá cao hơn.
Đối với các bất động sản ở khác được nắm giữ hơn 4 năm (tính theo tháng) thì khi bán/ chuyển nhường người bán/ chuyển nhượng sẽ không phải chịu thuế SSD.

VI. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LIÊN QUAN:

Thường trú nhân – Permanent Resident (PR)

Theo pháp luật Singapore thì để xin được thẻ PR thông thường có 2 cách phổ biên là xin thông qua 2 tư cách: tư cách người lao động và tư cách nhà đầu tư. Thời gian xin cấp thẻ PR thông thường từ 6-8 tháng.

i.    Xin cấp thẻ PR với tư cách là người lao động:
Nhìn chung người lao động muốn xin thẻ PR thì phải có thời gian làm việc tại Singapore từ 6 tháng trở lên và phải có giấy phép lao động tại Singapore.

ii.    Xin cấp thẻ PR với tư cách là đầu tư:
Điều kiện nhà đầu tư được xem xét cấp thẻ PR thông qua 2 cách thức đây:
-    Trường hợp A: Đầu tư tối thiểu 2,5 triệu đô la Singapore vào một doanh nghiệp khởi nghiệp hoặc để mở rộng kinh doanh của một doanh nghiệp đã tồn tại.
-    Trường hợp B: Đầu tư tối thiểu 2,5 triệu đô la Singapore vào một quỹ được chấp thuận theo Chương trình Nhà đầu tư toàn cầu (Global Investor Programme - GIP), quỹ đó đầu tư vào một Công ty tại Singapore.

(*) Chương trình Nhà đầu tư toàn cầu có một số yêu cầu như: Phải đám ứng số tiền đầu tư tối thiểu là 2,5 triệu đô la Singapore; Đã kinh doanh ổn định tối thiểu là 3 năm; Yêu cầu về doanh thu của Cty là 50 triệu đô la Singapore đối với cty bình thường và 200 triệu đô là đố với cty bất động sản hoặc liên quan xây dựng. Trường hợp nhà đầu tư đầu tư vào cty chưa niêm yết (privately owned) thì nhà đầu tư phải sở hữu tối thiểu 30% cổ phần của công ty.

Bài viết của John Phan - thuộc bản quyền của LuatsuDiaoc.com
Share on Google Plus

Luật sư Địa ốc

Luật sư chuyên về Bất động sản, tư vấn pháp luật bất động sản và các vấn đề pháp lý, thủ tục liên quan.

Comment!

0 comments:

Post a Comment