• Luật sư chuyên về bất động sản
  • 0909 016 119 (Tp.HCM)
  • 0935 864 357 (Đà Nẵng)
  • 0913 300 938 (Hà Nội)

DỰ THẢO NGHỊ ĐỊNH HƯỚNG DẪN LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 2014

Dự thảo Nghị định hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản của Chính phủ.


    CHÍNH PHỦ                   CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
                                                                Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
Số:      /2015/NĐ-CP                         Hà Nội, ngày       tháng      năm 2015
    

NGHỊ ĐỊNH
Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản
 


Căn cứ Luật tổ chức Chính phủ ngày 25 tháng 12 năm 2001;
          Căn cứ Luật kinh doanh bất động sản ngày 25 tháng 11 năm 2014;
          Theo đề nghị của Bộ trưởng Bộ Xây dựng,
Chính phủ ban hành Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản.

CHƯƠNG I
NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG
Điều 1. Phạm vi điều chỉnh
Nghị định này quy định chi tiết một số điều, khoản của Luật kinh doanh bất động sản, bao gồm các nội dung về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản; về các loại hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản; về chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn; về chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; về trình tự, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.
Điều 2. Đối tượng áp dụng
1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.
2. Cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan đến kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.
CHƯƠNG II
NHỮNG QUY ĐỊNH CỤ THỂ
Mục 1
ĐIỀU KIỆN CỦA TỔ CHỨC, CÁ NHÂN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
Điều 3. Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản
1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) quy định tại khoản 1 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản và phải có vốn pháp định theo quy định sau đây:
a) Có vốn pháp định không thấp hơn 50 tỷ đồng đối với các trường hợp đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh thuộc diện phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư công, pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở, pháp luật về đô thị;
b) Có vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng đối với các trường hợp đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh không thuộc diện quy định tại điểm a khoản này;
c) Các doanh nghiệp đã có chức năng kinh doanh bất động sản từ trước ngày 01/7/2015 nhưng chưa có đủ mức vốn pháp định theo quy định tại điểm a và b khoản này thì được tiếp tục kinh doanh bất động sản, nhưng kể từ ngày 01/7/2016 nếu tiếp tục kinh doanh bất động sản thuộc diện phải có vốn pháp định theo quy định tại điểm a và b khoản này thì phải bổ sung đủ mức vốn pháp định theo quy định.
2. Các trường hợp không yêu cầu phải có vốn pháp định theo quy định tại khoản 1 Điều này bao gồm:
a) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên quy định tại Điều 5 của Nghị định này không yêu cầu phải thành lập doanh nghiệp và có vốn pháp định;
b) Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập quy định tại Chương 4 của Luật Kinh doanh bất động sản không yêu cầu phải có vốn pháp định.
3. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thuộc diện phải có vốn pháp định phải chịu trách nhiệm về tính trung thực, chính xác của số vốn pháp định và phải duy trì mức vốn pháp định không được thấp hơn mức vốn pháp định quy định tại khoản 1 Điều này trong suốt quá trình kinh doanh bất động sản.
3. Căn cứ vào điều kiện phát triển kinh tế-xã hội của đất nước trong từng thời kỳ, Bộ Xây dựng nghiên cứu, trình Chính phủ điều chỉnh mức vốn pháp định cho phù hợp nhưng không được thấp hơn 20 tỷ đồng.
 Điều 4. Căn cứ xác định mức vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
Mức vốn pháp định quy định tại Điều 3 của Nghị định này được xác định căn cứ vào số vốn điều lệ của doanh nghiệp, hợp tác xã theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, pháp luật về hợp tác xã. Doanh nghiệp, hợp tác xã không phải làm thủ tục đăng ký xác nhận về mức vốn pháp định.
Điều 5. Quy định về tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật Kinh doanh bất động sản bao gồm các trường hợp sau đây:
1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản mà không phải do đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh.
2. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân góp vốn kinh doanh bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng.
3. Tổ chức chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng do phá sản, giải thể, chia tách.
4. Ngân hàng, tổ chức tín dụng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng đang được thế chấp để thu hồi nợ.
5. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng để xử lý tài sản theo quyết định của Tòa án, của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi xử lý khiếu nại, tố cáo.
6. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua không phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về nhà ở.
7. Các cơ quan, tổ chức khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng thuộc sở hữu Nhà nước theo quy định của pháp luật về quản lý tài sản công.
Mục 2
CÁC LOẠI HỢP ĐỒNG TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
Điều 6. Các loại hợp đồng trong kinh doanh bất động sản
Các loại hợp đồng trong kinh doanh bất động sản quy định tại Điều 17 của Luật Kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản theo mẫu được quy định tại các phụ lục của Nghị định này, cụ thể như sau:
1. Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng có sẵn, hình thành trong tương lai phải tuân thủ theo mẫu quy định tại Phụ lục số 1.
2.  Hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng có sẵn, hình thành trong tương lai phải tuân thủ theo mẫu quy định tại Phụ lục số 2.
3. Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn, hình thành trong tương lai phải tuân thủ theo mẫu quy định tại Phụ lục số 3.
4. Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất phải tuân thủ theo mẫu quy định tại Phụ lục số 4.
5. Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải tuân thủ theo mẫu quy định tại Phụ lục số 5.
Điều 7. Nội dung hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng
Hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng phải có các nội dung chính sau đây:
1. Tên, địa chỉ của các bên;
2. Các thông tin về bất động sản;
3. Giá mua bán, cho thuê, cho thuê mua;
4. Phương thức và thời hạn thanh toán;
5. Thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo;
6. Bảo hành;
7. Quyền và nghĩa vụ của các bên;
8. Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
9. Phạt vi phạm hợp đồng;
10. Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và các biện pháp xử lý;
11. Giải quyết tranh chấp;
12. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.
Điều 8. Nội dung hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất phải có các nội dung chính sau đây:
1. Tên, địa chỉ của các bên;
2. Các thông tin về loại đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng thửa đất, tài sản gắn liền với đất (nếu có);
3. Thời hạn sử dụng đất;
4. Giá chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại bao gồm cả tài sản gắn liền với đất (nếu có);
5. Phương thức và thời hạn thanh toán;
6. Thời hạn bàn giao đất và hồ sơ kèm theo;
7. Quyền và nghĩa vụ của các bên;
8. Quyền của bên thứ ba đối với thửa đất (nếu có);
9. Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
10. Phạt vi phạm hợp đồng;
11. Giải quyết hậu quả khi hợp đồng hết hạn đối với trường hợp cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
12. Giải quyết tranh chấp;
13. Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và biện pháp xử lý.
Điều 9. Nội dung hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản
Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải có các nội dung chính sau đây:
1. Tên, địa chỉ của các bên;
2. Thông tin cơ bản của dự án đã được phê duyệt;
3. Thông tin chi tiết về toàn bộ dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng;
4. Giá chuyển nhượng;
5. Phương thức và thời hạn thanh toán;
6. Thời hạn bàn giao toàn bộ hoặc một phần dự án và hồ sơ kèm theo;
7. Quyền và nghĩa vụ của các bên;
8. Trách nhiệm của các bên trong việc thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến quyền sử dụng đất;
9. Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
10. Phạt vi phạm hợp đồng;
11. Giải quyết tranh chấp;
12. Các trường hợp chấm dứt thực hiện hợp đồng và các biện pháp xử lý;
13. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.
Mục 3
CHUYỂN NHƯỢNG HỢP ĐỒNG
THUÊ MUA NHÀ, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG CÓ SẴN
Điều 10. Điều kiện khi chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn
1. Bên thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn theo quy định tại mục 4 Chương 2 của Luật Kinh doanh bất động sản được quyền chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng đó cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là giấy chứng nhận) cho bên thuê mua chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
2. Tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê mua có quyền chuyển nhượng tiếp hợp đồng thuê mua cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền để cấp giấy chứng nhận.
3. Việc chuyển nhượng hợp đồng quy định tại Điều này không áp dụng đối với hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội.
Điều 11. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn
1. Việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng phải được lập thành văn bản theo mẫu quy định tại Phụ lục số 6 ban hành kèm theo Nghị định này, có xác nhận của bên cho thuê mua vào văn bản chuyển nhượng.
Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng không phải là tổ chức có tư cách pháp nhân thì văn bản chuyển nhượng hợp đồng trước khi nộp cho bên cho thuê mua xác nhận phải được công chứng chứng thực. Cơ quan công chứng có trách nhiệm chứng thực vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng khi các bên xuất trình hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng đã ký kết và các giấy tờ tùy thân của các bên theo quy định của cơ quan công chứng; nếu chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải có thêm các văn bản chuyển nhượng hợp đồng các lần trước.
2. Sau khi một trong các bên chuyển nhượng hoặc bên nhận chuyển nhượng hợp đồng đã nộp thuế theo quy định, trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được văn bản chuyển nhượng hợp đồng, bên cho thuê mua có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng và giao lại cho bên nộp hồ sơ và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng đó.
3. Kể từ ngày bên cho thuê mua xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê mua được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên thuê mua nhà, công trình xây dựng với bên cho thuê mua theo hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng đã được ký kết giữa bên cho thuê mua và bên chuyển nhượng hợp đồng thuê mua.
4. Các trường hợp chuyển nhượng hợp đồng từ lần thứ 2 trở đi cũng phải thực hiện việc chuyển nhượng như trường hợp chuyển nhượng hợp đồng lần đầu.
5. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai sau khi đã nộp đầy đủ các nghĩa vụ về thuế chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.
6. Khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, bên đề nghị cấp giấy chứng nhận phải nộp cho cơ quan cấp giấy chứng nhận các giấy tờ có liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng cụ thể như sau:
a) Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng đã ký lần đầu;
b) Biên bản thanh lý hợp đồng thuê mua (nếu đã có thanh lý);
c) Văn bản chuyển nhượng hợp đồng có xác nhận của bên cho thuê mua và công chứng theo quy định tại khoản 1 Điều này;
d) Biên lai nộp thuế của các lần chuyển nhượng theo quy định hoặc giấy tờ xác nhận được miễn thuế thu nhập theo quy định.
Mục 4
CHUYỂN NHƯỢNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN, THUÊ MUA NHÀ Ở
HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG  LAI
Điều 12. Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
1. Bên mua, bên thuê mua chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở nhưng chưa nộp hồ sơ làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua thì bên mua, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai cho tổ chức, cá nhân khác.
2. Tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng hợp đồng có quyền chuyển nhượng hợp đồng cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền để cấp giấy chứng nhận.
3. Việc chuyển nhượng hợp đồng quy định tại Điều này không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội.
Điều 13. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
1. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở.
2. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở thực hiện theo quy định sau:
a) Việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản theo mẫu quy định tại Phụ lục 7 ban hành kèm theo Nghị định này, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng.
Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng không phải là tổ chức có tư cách pháp nhân thì văn bản chuyển nhượng hợp đồng trước khi nộp cho chủ đầu tư xác nhận phải được công chứng chứng thực. Cơ quan công chứng có trách nhiệm chứng thực vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng khi các bên xuất trình hợp đồng thuê mua nhà nhà ở đã ký kết và các giấy tờ tùy thân của các bên theo quy định của cơ quan công chứng; nếu chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải có thêm các văn bản chuyển nhượng hợp đồng các lần trước.
b) Sau khi một trong các bên chuyển nhượng hoặc bên nhận chuyển nhượng hợp đồng đã nộp thuế theo quy định, trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được văn bản chuyển nhượng hợp đồng, bên cho thuê mua có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng và giao lại cho bên nộp hồ sơ và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng đó.
c) Kể từ ngày bên cho thuê mua xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê mua được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên thuê mua nhà, công trình xây dựng với bên cho thuê mua theo hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng đã được ký kết giữa bên cho thuê mua và bên chuyển nhượng hợp đồng thuê mua.
d) Các trường hợp chuyển nhượng hợp đồng từ lần thứ 2 trở đi cũng phải thực hiện việc chuyển nhượng như trường hợp chuyển nhượng hợp đồng lần đầu.
đ) Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai sau khi các bên đã nộp đầy đủ các nghĩa vụ về thuế chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.
e) Khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, bên đề nghị cấp giấy chứng nhận phải nộp cho cơ quan cấp giấy chứng nhận các giấy tờ có liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng cụ thể như sau:
- Hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đã ký với chủ đầu tư lần đầu;
- Biên bản thanh lý hợp đồng giữa chủ đầu tư với bên thuê mua lần đầu (nếu đã có thanh lý);
- Văn bản chuyển nhượng hợp đồng có xác nhận của chủ đầu tư và công chứng theo quy định tại điểm a khoản này;
- Biên lai nộp thuế của các lần chuyển nhượng theo quy định hoặc giấy tờ xác nhận được miễn thuế thu nhập theo quy định.

Mục 5
CHUYỂN NHƯỢNG TOÀN BỘ HOẶC MỘT PHẦN
DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN
Điều 14. Điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án
Chủ đầu tư dự án bất động sản được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư kinh doanh nếu đảm bảo các nguyên tắc chuyển nhượng quy định tại Điều 48 của Luật Kinh doanh bất động sản và đáp ứng đủ các điều kiện chuyển nhượng quy định tại Điều 49 của Luật Kinh doanh bất động sản.
Điều 15. Trình tự thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án do y ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc đầu tư (quyết định chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư, văn bản chấp thuận đầu tư)
1. Chủ đầu tư chuyển nhượng gửi 01 bộ hồ sơ đề nghị cho chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án (hoặc cơ quan được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền). Hồ sơ xin chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bao gồm:
a) Đơn đề nghị cho chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án của chủ đầu tư chuyển nhượng phải nêu rõ lý do chuyển nhượng; tình hình thực hiện đầu tư dự án tính đến thời điểm xin chuyển nhượng; đề xuất chủ đầu tư nhận chuyển nhượng; phương án giải quyết quyền lợi, nghĩa vụ của khách hàng và các bên liên quan theo mẫu quy định tại Phụ lục số 8 của Nghị định này;
b) Hồ sơ dự án, phần dự án đề nghị cho chuyển nhượng bao gồm:
- Văn bản cho phép đầu tư hoặc văn bản chấp thuận đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (bản sao có chứng thực);
- Quyết định phê duyệt dự án (bản sao có chứng thực);
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của toàn bộ hoặc phần dự án đề nghị chuyển nhượng (bản sao có chứng thực);
- Dự án đầu tư đã được phê duyệt, bao gồm phần thuyết minh và thiết kế cơ sở.        
c) Báo cáo quá trình thực hiện dự án của chủ đầu tư chuyển nhượng đến thời điểm chuyển nhượng theo mẫu quy định tại Phụ lục số 9 của Nghị định này.
d) Hồ sơ của chủ đầu tư nhận chuyển nhượng bao gồm:
- Đơn đề nghị được nhận chuyển nhượng dự án, phần dự án, trong đó có cam kết tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung của dự án khi được nhận chuyển nhượng (theo mẫu quy định tại Phụ lục 10 của Nghị định này)  
- Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh có ngành nghề kinh doanh bất động sản hoặc Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp có vốn điều lệ đáp ứng yêu cầu quy định tại Điều 3 Nghị định này (bản sao có chứng thực);
- Văn bản chứng minh có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc văn bản xác nhận của tổ chức kiểm toán độc lập về mức vốn hiện có thuộc sở hữu của chủ đầu tư mới được ghi trong báo cáo tài chính của doanh nghiệp tại thời điểm gần nhất (năm đăng ký hoặc năm trước liền kề năm đăng ký) đáp ứng yêu cầu về mức vốn nêu trên để thực hiện dự án.
2. Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan đầu mối được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh uỷ quyền có trách nhiệm tổ chức thẩm định theo quy định tại Điều 17 của Nghị định này và báo cáo kết quả thẩm định lên Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để ban hành quyết định cho phép chuyển nhượng. Trường hợp không đủ điều kiện cho phép chuyển nhượng thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư chuyển nhượng biết rõ lý do. 
3. Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có quyết định cho phép chuyển nhượng dự án, phần dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (theo mẫu quy định tại Phụ lục số 11 của Nghị định này), các bên phải hoàn thành việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng và hoàn thành việc bàn giao dự án hoặc phần dự án. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng có trách nhiệm tiếp tục triển khai dự án hoặc phần dự án ngay sau khi nhận bàn giao. Chủ đầu tư chuyển nhượng có trách nhiệm bàn giao cho chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hồ sơ dự án hoặc phần dự án, có biên bản bàn giao kèm theo danh mục hồ sơ. Việc bàn giao mốc giới đất đai của dự án trên thực địa thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.
Trước khi làm thủ tục bàn giao, chủ đầu tư chuyển nhượng phải thông báo bằng văn bản cho tất cả khách hàng (nếu có) và thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng trước 15 ngày (ít nhất 03 số liên tiếp của một tờ báo phát hành tại địa phương, một đài truyền hình địa phương hoặc Trung ương và trang web (nếu có) của cơ quan đầu mối thẩm định cấp tỉnh nơi có dự án) về việc chuyển nhượng dự án hoặc phần dự án và quyền lợi của khách hàng.
4. Trường hợp chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án bất động sản là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, chủ đầu tư chuyển nhượng làm thủ tục trả lại đất cho Nhà nước và cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư nhận chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
5. Căn cứ quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án của cơ quan có thẩm quyền và hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đã được hai bên ký kết, cơ quan quản lý tài nguyên, môi trường làm thủ tục thu hồi đất từ bên chuyển nhượng và giao đất cho bên nhận chuyển nhượng và tổ chức bàn giao mốc giới đất đai của dự án trên thực địa theo quy định của pháp luật về đất đai.
Điều 16. Trình tự thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định việc đầu tư (quyết định chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư, văn bản chấp thuận đầu tư)
1. Bên chuyển nhượng có trách nhiệm cùng với bên nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản lập hồ sơ và nộp cho cơ quan có thẩm quyền theo quy định tại khoản 1 Điều 15 của Nghị định này.
2. Trong thời hạn 45 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức thẩm định theo quy định tại Điều 17 của Nghị định này và lấy ý kiến của Bộ quản lý chuyên ngành và Bộ Xây dựng báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định.
3. Các nội dung khác trong việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản do Thủ tướng Chính phủ quyết định việc đầu tư thực hiện theo quy định tại Điều 15 của Nghị định này.
Điều 17. Thẩm định và cho ý kiến về hồ sơ chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án
1. Nội dung thẩm định và cho ý kiến về hồ sơ đề nghị cho chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản gồm:
a) Về hồ sơ đề nghị cho chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án của chủ đầu tư dự án.
b) Về điều kiện của dự án, phần dự án chuyển nhượng.
c) Về điều kiện của chủ đầu tư chuyển nhượng.
d) Về điều kiện của chủ đầu tư nhận chuyển nhượng.
2. Cơ quan chủ trì thẩm định và cơ quan có trách nhiệm cho ý kiến về hồ sơ đề nghị cho chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải có ý kiến về các nội dung quy định tại khoản 1 Điều này, đồng thời nêu rõ ý kiến về việc dự án, phần dự án đã đủ điều kiện chuyển nhượng hay chưa. Trường hợp chưa đủ điều kiện được chuyển nhượng thì phải nêu rõ lý do để cơ quan chủ trì thẩm định báo cáo cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng hoặc trả lời cho chủ đầu tư chuyển nhượng biết rõ lý do nếu không đồng ý cho phép chuyển nhượng.

CHƯƠNG III
ĐIỀU KHOẢN THI HÀNH
Điều 18. Hiệu lực thi hành
1. Nghị định này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2015.
2. Nghị định này thay thế Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản năm 2006.
Điều 19. Trách nhiệm thi hành
1. Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện Nghị định này.
2. Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm hướng dẫn về các loại đất được tham gia thị trường bất động sản và các nội dung khác được giao tại khoản 3 Điều 77 của Luật kinh doanh bất động sản.
3. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam có trách nhiệm hướng dẫn việc thanh toán trong các giao dịch kinh doanh bất động sản, việc cho vay thế chấp bằng bất động sản, bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai được giao tại khoản 5 Điều 77 và công bố danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai được giao tại khoản 1 Điều 56 của Luật kinh doanh bất động sản.
4. Các Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Thủ trưởng cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chịu trách nhiệm thi hành Nghị định này./.

Nơi nhận:
- Ban Bí thư Trung ương Đảng;
- Thủ tướng, các Phó Thủ tướng Chính phủ;
- Các Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc CP;
- HĐND, UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc TW;
- Văn phòng Trung ương và các Ban của Đảng;
- Văn phòng Tổng Bí thư ;
- Văn phòng Chủ tịch nước;
- Hội đồng Dân tộc và các Uỷ ban của Quốc hội;
- Văn phòng Quốc hội;
- Tòa án nhân dân tối cao;
- Viện Kiểm sát nhân dân tối cao;
- Kiểm toán Nhà nước;
- Uỷ ban Giám sát tài chính Quốc gia;
- Ngân hàng Chính sách Xã hội;
- Ngân hàng Phát triển Việt Nam;
- UBTW Mặt trận Tổ quốc Việt Nam;
- Cơ quan Trung ương của các đoàn thể;
- Các Tập đoàn kinh tế, Tổng công ty nhà nước ;
- VPCP: BTCN, các PCN, Trợ lý TTCP, TGĐ Cổng TTĐT, các Vụ, Cục, đơn vị trực thuộc, Công báo;
- Lưu: Văn thư, KTN (3b).
TM. CHÍNH PHỦ
THỦ TƯỚNG








Nguyễn Tấn Dũng


Share on Google Plus

Luật sư Địa ốc

Luật sư chuyên về Bất động sản, tư vấn pháp luật bất động sản và các vấn đề pháp lý, thủ tục liên quan.

Comment!

0 comments:

Post a Comment