• Luật sư chuyên về bất động sản
  • 0909 016 119 (Tp.HCM)
  • 0935 864 357 (Đà Nẵng)
  • 0913 300 938 (Hà Nội)

THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN

Khi cá nhân thực hiện hoạt động chuyển nhượng bất động sản, một trong những hoạt động cần lưu ý là khai thuế thu nhập cá nhân để thực hiện nghĩa vụ thuế. Sau đây LuatsuDiaoc.com xin giới thiệu đến các bạn một số quy định của pháp luật trong lĩnh vực thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

>>Thuế và lệ phí mua bán nhà đất đối với cá nhân

I. ĐỐI TƯỢNG CHỊU THUẾ

- Cá nhân cư trú có hoạt động chuyển nhượng bất động sản trong và ngoài lãnh thổ Việt Nam

- Cá nhân không cư trú có hoạt động chuyển nhượng bất động sản trong lãnh thổ Việt Nam.

• Cá nhân cư trú là những người:

- Có mặt tại Việt Nam từ 183 ngày trở lên tính trong một năm dương lịch hoặc tính theo 12 tháng liên tục kể từ ngày đầu tiên có mặt tại Việt Nam;

- Có nơi ở thường xuyên tại Việt Nam, bao gồm có nơi ở đăng ký thường trú hoặc có nhà thuê để ở tại Việt Nam theo hợp đồng thuê có thời hạn

• Cá nhân không cư trú là những người không đáp ứng những điều kiện trên.

II. NHỮNG THU NHẬP NÀO PHÁT SINH TỪ HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN BẮT BUỘC PHẢI NỘP THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN:

1. Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

2. Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất bao gồm:

* Nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai.

* Kết cấu hạ tầng và các công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

* Các tài sản khác gắn liền với đất bao gồm các tài sản là sản phẩm nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp (như cây trồng, vật nuôi).

3. Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai.

4. Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước.

5. Thu nhập khi góp vốn bằng bất động sản để thành lập doanh nghiệp hoặc tăng vốn sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp theo quy định của pháp luật.

6. Thu nhập từ việc ủy quyền quản lý bất động sản mà người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có quyền như người sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật.

7. Đối với nhận thừa kế là bất động sản bao gồm: quyền sử dụng đất; quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất; quyền sở hữu nhà, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai; kết cấu hạ tầng và các công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai; quyền thuê đất; quyền thuê mặt nước; các khoản thu nhập khác nhận được từ thừa kế là bất động sản dưới mọi hình thức. Trừ trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân.

8. Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.

III. NHỮNG THU NHẬP TỪ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN ĐƯỢC MIỄN THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN

1.Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa các thành viên trong gia đình với nhau (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau.

2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

Cá nhân chuyển nhượng có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam phải đáp ứng các điều kiện sau:

a) Tại thời điểm chuyển nhượng, cá nhân chỉ có quyền sở hữu, quyền sử dụng một nhà ở hoặc một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó);

b) Thời gian cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày;

c) Nhà ở, quyền sử dụng đất ở được chuyển nhượng toàn bộ;

Việc xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở. Cá nhân có nhà ở, đất ở chuyển nhượng có trách nhiệm kê khai và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác của việc kê khai. Trường hợp cơ quan có thẩm quyền phát hiện kê khai sai thì không được miễn thuế và bị xử lý theo quy định của pháp luật.

3. Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao đất không phải trả tiền hoặc được giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

4. Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau.

5. Thu nhập của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp tham gia vào hoạt động sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, nuôi trồng, đánh bắt thủy sản chưa qua chế biến thành các sản phẩm khác hoặc chỉ qua sơ chế thông thường.

Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp tham gia vào hoạt động sản xuất quy định tại Khoản này phải thỏa mãn các điều kiện:

a) Có quyền sử dụng đất, sử dụng mặt nước hợp pháp để sản xuất và trực tiếp tham gia lao động sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, nuôi trồng thủy sản. Đối với đánh bắt thủy sản thì phải có quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng tàu, thuyền, phương tiện đánh bắt và trực tiếp tham gia đánh bắt thủy sản;

b) Thực tế cư trú tại địa phương nơi diễn ra hoạt động sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, nuôi trồng thủy sản theo quy định của pháp luật về cư trú.

6. Thu nhập từ chuyển đổi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao để sản xuất.

IV. MỨC THUẾ SUẤT VÀ CÁC VẤN ĐỀ KHÁC

Áp dụng một mức thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng từng lần đối với chuyển nhượng bất động sản đối với cá nhân cư trú.

Đối với cá nhân không cư trú: được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản nhân với thuế suất 2%.

• Chính phủ quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá chuyển nhượng bất động sản

• Thời điểm xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật.

Sau đây là các quy định của pháp luật có liên quan trong lĩnh vực thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản:

LUẬT THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN

Điều 2. Đối tượng nộp thuế

1. Đối tượng nộp thuế thu nhập cá nhân là cá nhân cư trú có thu nhập chịu thuế quy định tại Điều 3 của Luật này phát sinh trong và ngoài lãnh thổ Việt Nam và cá nhân không cư trú có thu nhập chịu thuế quy định tại Điều 3 của Luật này phát sinh trong lãnh thổ Việt Nam.

2. Cá nhân cư trú là người đáp ứng một trong các điều kiện sau đây:

a) Có mặt tại Việt Nam từ 183 ngày trở lên tính trong một năm dương lịch hoặc tính theo 12 tháng liên tục kể từ ngày đầu tiên có mặt tại Việt Nam;

b) Có nơi ở thường xuyên tại Việt Nam, bao gồm có nơi ở đăng ký thường trú hoặc có nhà thuê để ở tại Việt Nam theo hợp đồng thuê có thời hạn.

3. Cá nhân không cư trú là người không đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 2 Điều này.

Điều 3: Thu nhập chịu thuế:

Khoản 5:Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm:

a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;

b) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở;

c) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước;

d) Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản.

Điều 14. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản

1. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản theo từng lần chuyển nhượng trừ giá mua bất động sản và các chi phí liên quan, cụ thể như sau:

a) Giá chuyển nhượng bất động sản là giá theo hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng;

b) Giá mua bất động sản là giá theo hợp đồng tại thời điểm mua;

c) Các chi phí liên quan được trừ căn cứ vào chứng từ, hoá đơn theo quy định của pháp luật, bao gồm các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến quyền sử dụng đất; chi phí cải tạo đất, cải tạo nhà, chi phí san lấp mặt bằng; chi phí đầu tư xây dựng nhà ở, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc trên đất; các chi phí khác liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản.

2. Trường hợp không xác định được giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản thì thu nhập chịu thuế được xác định là giá chuyển nhượng bất động sản.

3. Chính phủ quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá chuyển nhượng bất động sản trong trường hợp không xác định được giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ghi trên hợp đồng thấp hơn giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định có hiệu lực tại thời điểm chuyển nhượng.

4. Thời điểm xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật.

Điều 29. Thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

Thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản tại Việt Nam của cá nhân không cư trú được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản nhân với thuế suất 2%.

Luật số 71/2014/QH13 sửa đổi bổ sung một số điều của các luật về thuế.

Điều 2 khoản 6:

6. Sửa đổi Điều 14 như sau:

“Điều 14. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản

1. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần.

2. Chính phủ quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá chuyển nhượng bất động sản.

3. Thời điểm xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật.”.

7. Sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 23 như sau:

“2. Biểu thuế toàn phần được quy định như sau:

Thu nhập tính thuế Thuế suất (%)

a) Thu nhập từ đầu tư vốn 5

b) Thu nhập từ bản quyền, nhượng quyền thương mại 5

c) Thu nhập từ trúng thưởng 10

d) Thu nhập từ thừa kế, quà tặng 10

đ) Thu nhập từ chuyển nhượng vốn quy định tại khoản 1 Điều 13 của Luật này

Thu nhập từ chuyển nhượng chứng khoán quy định tại khoản 1 Điều 13 của Luật này

e) Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

Thông tư 111/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn thực hiện Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Nghị định 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân

Điều 2. Các khoản thu nhập chịu thuế

5. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là khoản thu nhập nhận được từ việc chuyển nhượng bất động sản bao gồm:

a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

b) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất bao gồm:

b.1) Nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai.

b.2) Kết cấu hạ tầng và các công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

b.3) Các tài sản khác gắn liền với đất bao gồm các tài sản là sản phẩm nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp (như cây trồng, vật nuôi).

c) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai.

d) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước.

đ) Thu nhập khi góp vốn bằng bất động sản để thành lập doanh nghiệp hoặc tăng vốn sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp theo quy định của pháp luật.

e) Thu nhập từ việc ủy quyền quản lý bất động sản mà người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có quyền như người sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật.

g) Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.

Quy định về nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai nêu tại khoản 5 Điều này thực hiện theo pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Điều 3. Các khoản thu nhập được miễn thuế:

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau.

2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

Cá nhân chuyển nhượng có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam theo quy định tại Khoản này phải đáp ứng các điều kiện sau:

a) Tại thời điểm chuyển nhượng, cá nhân chỉ có quyền sở hữu, quyền sử dụng một nhà ở hoặc một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó);

b) Thời gian cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày;

c) Nhà ở, quyền sử dụng đất ở được chuyển nhượng toàn bộ;

Việc xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở. Cá nhân có nhà ở, đất ở chuyển nhượng có trách nhiệm kê khai và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác của việc kê khai. Trường hợp cơ quan có thẩm quyền phát hiện kê khai sai thì không được miễn thuế và bị xử lý theo quy định của pháp luật.

3. Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao đất không phải trả tiền hoặc được giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

4. Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau.

5. Thu nhập của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp tham gia vào hoạt động sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, nuôi trồng, đánh bắt thủy sản chưa qua chế biến thành các sản phẩm khác hoặc chỉ qua sơ chế thông thường.

Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp tham gia vào hoạt động sản xuất quy định tại Khoản này phải thỏa mãn các điều kiện:

a) Có quyền sử dụng đất, sử dụng mặt nước hợp pháp để sản xuất và trực tiếp tham gia lao động sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, nuôi trồng thủy sản. Đối với đánh bắt thủy sản thì phải có quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng tàu, thuyền, phương tiện đánh bắt và trực tiếp tham gia đánh bắt thủy sản;

b) Thực tế cư trú tại địa phương nơi diễn ra hoạt động sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, nuôi trồng thủy sản theo quy định của pháp luật về cư trú.

6. Thu nhập từ chuyển đổi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao để sản xuất.


Share on Google Plus

Luật sư Địa ốc

Luật sư chuyên về Bất động sản, tư vấn pháp luật bất động sản và các vấn đề pháp lý, thủ tục liên quan.

Comment!

0 comments:

Post a Comment