• Luật sư chuyên về bất động sản
  • 0909 016 119 (Tp.HCM)
  • 0901 668 919 (Đà Nẵng)
  • 0913 300 938 (Hà Nội)

Tóm tắt Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở 2014

LuatsuDiaoc.com - Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều Luật Nhà ở 2014 được chính phủ ban hành ngày 20/10/2015, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 10/12/2015.

>> Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở 2014
>> Những điểm mới của Luật Kinh doanh BĐS 2014 và Luật Nhà ở 2014
>> Tóm tắc Nghị định 76/2015 hướng dân Luật kinh doanh BĐS 2014 

Sau đây, LuatsuDiaoc.com xin giới thiệu đến các bản một số nội dung chính cơ bản của Nghị định 99/2015 như sau:

1. Giấy tờ chứng minh là người Việt Nam định cư ở nước ngoài: để được mua nhà với tư cách là người Việt Nam định cư ở nước ngoài (nếu không chứng minh được mình là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải mua nhà tại Việt Nam với tư cách là người nước ngoài với nhiều hạn chế hơn hẳn)

a. Trường hợp mang hộ chiếu Việt Nam thì phải còn giá trị và có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu;

b. Trường hợp mang hộ chiếu nước ngoài thì phải còn giá trị, có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu và kèm theo giấy tờ chứng minh còn quốc tịch Việt Nam hoặc giấy tờ xác nhận là gốc Việt Nam do Sở Tư pháp các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài, cơ quan quản lý về người Việt Nam ở nước ngoài cấp hoặc giấy tờ khác theo quy định của pháp luật Việt Nam.

2. Quy định về tổ chức, cá nhân nước ngoài mua nhà tại Việt Nam:

Đối tượng là tổ chức, cá nhân nước ngoài mua nhà, cũng như điều kiện đối với các đối tượng này đều không có gì mới vì Luật nhà ở 2014 đã quy định khá đầy đủ những đối tượng được mua nhà tại Việt Nam. Nghị định chỉ khẳng định lại và làm rõ một số nội dung để có thể áp dụng quy định cho tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua nhà tại Việt Nam một cách dễ dàng và cụ thể như sau:

- Đối với cá nhân thì cá nhân này phải có hộ chiếu nước ngoài còn giá trị và phải có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu và không thuộc diện được quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao;

- Đối với tổ chức nước ngoài thì phải có Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép hoạt động tại Việt Nam còn hiệu lực tại thời điểm ký kết các giao dịch về nhà ở.

- Sở xây dựng sẽ thiết lập một mục riêng trên Cổng thông tin điện tử của Sở để đăng tải và quản lý các thông tin liên quan đến việc tổ chức, cá nhân nước ngoài mua nhà tại Việt Nam như: Danh mục các dự án đầu tư xây dựng nhà ở trên địa bàn nằm trong khu vực đảm bảo an ninh, quốc phòng mà tổ chức, cá nhân nước ngoài không được phép sở hữu nhà ở; Số lượng nhà ở tại mỗi dự án, số lượng căn hộ chung cư tại mỗi tòa nhà chung cư, số lượng nhà ở riêng lẻ tại mỗi dự án mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu; Số lượng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài đã mua, đã được cấp Giấy chứng nhận tại mỗi dự án; Số lượng căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ tại một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được phép mua.

- Nghiêm cấm tổ chức, cá nhân nước ngoài mua nhà ở để bán lại nhằm mục đích kinh doanh kiếm lời.

3. Ký Hợp đồng huy động vốn không được quyền phân chia căn hộ

Điều 19, khoản 2 điểm a của Nghị định 99/2015 cho phép Chủ đầu tư được quyền huy động vốn để phát triển nhà ở nhưng chỉ được quyền phân chia lợi nhuận cho bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh hoặc liên kết. Cụ thể, Chủ đầu tư không được ký hợp đồng huy động vốn hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử đụng dất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.Như vậy, theo quy định trên thì Chủ đầu tư phải đợt đến khi Dự án đủ điều kiện ký Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai để huy động vốn chia căn hộ, so với nghị định 71/2010 thì Chủ đầu tư được quyền huy động vốn để chia tối đa được 20% căn hộ mà không phải đợi đến khi đủ điều kiện ký Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Tuy nhiên điều kiện ký Hợp đồng huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở (hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh) được quy định thoáng hơn, cụ thể phải đáp ứng các điều kiện sau:

-    Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt theo quy định của pháp luật;
-    Dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thực hiện xong giải phóng mặt bằng theo tiến độ thực hiện dự án được phê duyệt;
-    Đã có biên bản bàn giao mốc giới của dự án;
-    Đã có thông báo đủ điều kiện được huy động vốn của Sở Xây dựng nơi có dự án.

4.    Trình tự, thủ tục và thẩm quyền quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư dự án xây 
dựng nhà ở

Dự án đầu tư xây dựng nhà ở cũng là một dự án đầu tư vì thế Nghị định 99/2015 quy định Căn cứ vào quy mô, tính chất của dự án mà sẽ áp dụng trình tự, thủ tục và thẩm quyền quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Luật đầu tư 2014 hoặc theo quy định tại Nghị định 99/2015 (Luật Nhà ở 2014). Cụ thể các tổ chức, cá nhân trước khi lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải làm thủ tục đề nghị quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư như sau:

a.    Dự án thực hiện theo Luật đầu tư 2014:

i.    Thủ tướng chính phủ quyết định chủ trương đầu tư đối với các dự án:
-    Di dân tái định cư từ 10.000 người trở lên ở miền núi, từ 20.000 người trở lên ở vùng khác;
-    Dự án không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này có quy mô vốn đầu tư từ 5.000 tỷ đồng trở lên.

ii.    Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định chủ trương đầu tư đối với các dự án:
Dự án được Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu hoặc nhận chuyển nhượng; dự án có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất. Đối với các dự án đầu tư thực hiện tại khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế phù hợp với quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt không phải trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định chủ trương đầu tư.

Lưu ý: Trình tự, thủ tục và thẩm quyền giải quyết sẽ thực hiện theo các quy định của pháp luật đầu tư và cơ quan chủ trì thẩm định phải lấy ý kiến thẩm định của Bộ Xây dựng về các nội dung có liên quan đến nhà ở nếu dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định chủ trương đầu tư, lấy ý kiến thẩm định của Sở Xây dựng về các nội dung có liên quan đến nhà ở nếu dự án do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định chủ trương đầu tư.

b.    Dự án thực hiện theo Nghị định 99/2015 (Luật Nhà ở 2014)

i.    Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư:
Các dự sán sau đây thì phải làm thủ tục gửi Bộ Xây dựng thẩm định để trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư:
-    Dự án có quy mô sử dụng đất từ 100 ha trở lên hoặc có quy mô dưới 100 ha nhưng có số lượng nhà ở từ 2.500 căn trở lên (bao gồm nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư) tại khu vực không phải là đô thị;
-    Dự án có quy mô sử dụng đất từ 50 ha trở lên hoặc có quy mô dưới 50 ha nhưng có số lượng nhà ở từ 2.500 căn trở lên tại khu vực đô thị;
-    Dự án không phân biệt quy mô diện tích đất, số lượng nhà ở nhưng thuộc địa giới hành chính của nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

ii.    Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư (phải xin ý kiến Hội đồng nhân dân)
Các dự án sau đây thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải xin ý kiến Hội đồng nhân dân cùng cấp trước khi chấp thuận chủ trương đầu tư:
-    Dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha đến dưới 100 ha và có số lượng nhà ở dưới 2.500 căn tại khu vực không phải là đô thị;
-    Dự án có quy mô sử dụng đất từ 10 ha đến dưới 50 ha và có số lượng nhà ở dưới 2.500 căn tại khu vực đô thị;
-    Dự án không phân biệt quy mô diện tích đất, số lượng nhà ở nhưng thuộc khu vực hạn chế phát triển hoặc nội đô lịch sử (được xác định trong các đồ án quy hoạch) của đô thị loại đặc biệt.

iii.    Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư:
Đối với các dự án còn lại thì phải trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư .

Lưu ý: Dù thẩm quyền thuộc cơ quan nào thì Sở Xây dựng vẫn là cơ quan chủ trì tiếp nhận hồ sơ và thẩm định ban đầu, từ đó sẽ gửi đến các cơ quan có thẩm quyền tương ưng để ra quyết định hoặc văn bản chấp thuận.

5.    Nội dung quyết định hoặc văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở

Đối với các Dự án Nha ở thực hiện theo quy định của Nghị định 99/2015 (Luật Nhà ở 2014) thì nội dung văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư bao gồm các nội dung sau:

a.    Tên dự án bằng tiếng Việt, nếu là dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại mà chủ đầu tư có nhu cầu đặt tên bằng tiếng nước ngoài thì phải viết đầy đủ tên bằng tiếng Việt trước và viết tiếng nước ngoài sau;
b.    Tên chủ đầu tư (nếu đã lựa chọn chủ đầu tư);
c.    Địa điểm, ranh giới, quy mô diện tích đất của dự án; nếu có sử dụng diện tích đất lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng thì phải nêu rõ diện tích được chuyển đổi mục đích sử dụng;
d.    Mục tiêu của dự án; hình thức đầu tư;
e.    Nội dung chính của dự án (công việc thực hiện, số lượng từng loại nhà ở cần đầu tư xây dựng, tổng diện tích sàn xây dựng nhà ở, phương án triển khai thực hiện);
f.    Tổng mức đầu tư; nguồn vốn đầu tư;
g.    Phương thức giao đất, cho thuê đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất (nếu có); diện tích đất dành cho xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê; diện tích sàn xây dựng nhà ở phải dành để cho thuê;
h.    Các công trình hạ tầng chủ đầu tư được quản lý hoặc phải chuyển giao cho Nhà nước sau khi hoàn thành việc xây dựng;
i.    Thời gian và tiến độ thực hiện dự án; phân kỳ đầu tư (nếu có);
j.    Các cơ chế hỗ trợ, ưu đãi của Nhà nước đối với dự án và điều kiện áp dụng (nếu có); trách nhiệm của chủ đầu tư, của chính quyền địa phương trong việc thực hiện dự án;
k.    Thời hạn hiệu lực của văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư.

Lưu ý: Bộ Xây dựng sẽ có quy định hướng dẫn cụ thể trình tự, thủ tục đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư, mẫu văn bản đề nghị chấp thuận và mẫu văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư.

Sau khi có quyết định hoặc văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo triển khai các bước chuẩn bị đầu tư và thực hiện dự án theo quy định của pháp luật.

6.    Trình tự, thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất để xây dựng nhà ở:

Trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất để xây dựng nhà ở thì thực hiện lựa chọn chủ đầu tư theo quy định sau đây:

a.    Đối với khu vực đã thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng thì lựa chọn chủ đầu tư thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.
b.    Đối với khu vực chưa thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng thì lựa chọn chủ đầu tư thông qua hình thức đấu thầu nếu có nhiều nhà đầu tư đăng ký tham gia làm chủ đầu tư; trường hợp chỉ có một nhà đầu tư đăng ký tham gia thì chỉ định nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư.
c.    Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là cơ quan có thẩm quyền quyết định lựa chọn chủ đầu tư.

Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất ở hợp pháp, phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, có đủ điều kiện làm chủ đầu tư và có nhu cầu tham gia đầu tư xây dựng nhà ở thì Sở Xây dựng kiểm tra và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao cho nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư. Thời gian lựa chọn chủ đầu tư tại quy định này là 30 ngày, kể từ ngày Sở Xây dựng nhận được văn bản đăng ký làm chủ đầu tư.

Lưu ý: Bộ Xây dựng sẽ có văn bản hướng dẫn cụ thể hồ sơ pháp lý đăng ký làm chủ đầu tư, quy trình lựa chọn chủ đầu tư.

Nội dung của Bản Tóm tắt này chỉ mang tính chất tham khảo, không phải là ý kiến tư vấn chính thức của LuatsuDiaoc.com . Nếu có bất kỳ nhu cầu nào cần tư vấn liên quan đến nội dung này, hãy liên hệ với LuatsuDiaoc.com để có được ý kiến tư vấn chính thức.

>> Các dịch vụ của Luật sư Địa ốc 

Bản quyền bài viết của LuatsuDiaoc.com


Share on Google Plus

Luật sư Địa ốc

Luật sư chuyên về Bất động sản, tư vấn pháp luật bất động sản và các vấn đề pháp lý, thủ tục liên quan.

Comment!

0 comments:

Post a Comment