Ngày 06/01/2022 Chính phủ ban hành Nghị định 02/2022/NĐ-CP (NĐ 02/2022/NĐ-CP) quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản. Nghị định này có hiệu lực thi hành từ ngày 01/03/2022, thay thế cho nghị định 76/2015/NĐ-CP hiện hành.
NĐ 02/2022/NĐ-CP ra đời đã có những thay đổi để phù hợp với thực tế của hoạt động kinh doanh bất động sản hiện nay. Dưới đây là một số điểm mới của nghị định này:
1. Thêm điều khoản về Giải thích từ ngữ:
Điều 3 của NĐ 02/2022/NĐ-CP đã nêu ra và giải thích một số từ ngữ xuất hiện trong văn bản bao gồm:
- Bất động sản đưa vào kinh doanh;
- Dự án bất động sản;
- Hợp đồng kinh doanh bất động sản;
- Chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản;
- Chuyển nhượng một phần dự án bất động sản;
- Chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng.
Việc thêm điều khoản về Giải thích từ ngữ trên để thống nhất cách hiểu, cách sử dụng trong chính văn bản pháp luật đó, lĩnh vực bất động sản. Việc giải thích từ ngữ trong nghị định trên sẽ tránh hoặc hạn chế được sự mập mờ ẩn chứa trong các từ ngữ.
2. Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản
NĐ 02/2022/NĐ-CP đã có sửa đổi và quy định khác về điều kiện kinh doanh bất động sản của cá nhân, tổ chức:
Thứ nhất, Cá nhân, tổ chức thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản bắt buộc phải tiến hành thành lập doanh nghiệp (theo Luật Doanh nghiệp) hoặc hợp tác xã (Luật Hợp tác xã) có ngành nghề kinh doanh bất động sản.
Nghị định mới đã loại bỏ quy định về điều kiện vốn pháp định đối với doanh nghiệp hoạt động kinh doanh BĐS (theo NĐ 76/2015/NĐ-CP có quy định mức vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng).
Điều này đã tạo điều kiện cho các cá nhân, tổ chức có nhu cầu thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không còn bị vướng mắc bởi vấn đề vốn định lớn.
Thứ hai, về trách nhiệm công khai thông tin của doanh nghiệp:
Điểm b Khoản 1 Điều 4 NĐ 02/2022/NĐ-CP được coi là điểm mới so với NĐ 76/2015/NĐ-CP khi quy định rõ ràng trách nhiệm công khai thông tin của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Nếu như trước đây, tại Khoản 2 Điều 3 NĐ 76/2015/NĐ-CP, doanh nghiệp chỉ phải chịu trách nhiệm về tính trung thực, chính xác của số vốn pháp định thì tại NĐ 02/2022/NĐ-CP, doanh nghiệp phải tiến hành công khai các thông tin về:
- Thông tin cơ bản về doanh nghiệp (tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại liên lạc, tên người đại diện theo pháp luật)
- Thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh
- Thông tin về số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm bất động sản đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng, loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh doanh
- Thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh
- Thông tin về số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm bất động sản đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng, loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh doanh
Quy định mới này được bổ sung nhằm minh bạch hóa hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp cũng như đảm bảo quyền lợi cho khác hàng khi thực hiện các hoạt động giao dịch liên quan đến bất động sản. Các thông tin càng được công khai, minh bạch thì càng tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản lý đối với cơ quan nhà nước, hạn chế rủi ro, tranh chấp xảy ra giữa các bên trong hoạt động kinh doanh bất động sản.
Các thông tin này sau khi tiến hành công khai mà có bất kỳ thay đổi nào thì cũng phải cập nhật kịp thời ngay sau khi thay đổi.
Thứ ba, về các bất động sản được phép kinh doanh:
- Điều 9 về Điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh
- Điều 55 về Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh
- Điều 55 về Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh
Thứ tư, về việc xác định vốn chủ sở hữu:
Đối với trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản theo quy định của pháp luật thì nhà đầu tư đó phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên
Việc xác định vốn chủ sở hữu được căn cứ vào kết quả báo cáo tài chính đã được kiểm toán gần nhất hoặc kết quả báo cáo kiểm toán độc lập của doanh nghiệp đang hoạt động (được thực hiện trong năm hoặc năm trước liền kề)
Trường hợp là doanh nghiệp mới thành lập thì xác định vốn chủ sở hữu theo vốn điều lệ thực tế đã góp theo quy định của pháp luật.
3. Bổ sung thêm quy định về Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên
Điểm 5 NĐ 02/2022/NĐ-CP quy định về Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật Kinh doanh bất động sản không bắt buộc phải có các điều kiện quy định tại Điều 4 của Nghị định này liệt kê thêm 2 chủ thể được thực hiện hoạt động trên bao gồm:
- Cơ quan, tổ chức thực hiện bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất do phá sản, giải thể, chia tách theo quy định của pháp luật.
- Cơ quan, tổ chức thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản là tài sản công theo quy định của pháp luật.
- Cơ quan, tổ chức thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản là tài sản công theo quy định của pháp luật.
4. Quy định về hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản:
Điều 6 NĐ 02/2022/NĐ-CP đã quy định thêm 3 loại hợp động kinh doanh bất động sản phải tiến hành lập thành hợp đồng mẫu bao gồm:
- Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ chung cư;
- Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú;
- Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở riêng lẻ.
- Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú;
- Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở riêng lẻ.
Quy định trên là điểm mới so với NĐ 76/2015 nhằm đáp ứng nhu cầu của thực tế hoạt động giao dịch bất động sản khi xuất hiện càng nhiều các loại hình bất động sản mới. Nếu không có các quy định của pháp định điều chỉnh thì các bên rất dễ xảy ra tranh chấp và các cơ quan quản lý cũng loay hoay tìm cách giải quyết .
5. Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn.
Cụ thể, điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê nhà ở hình thành trong tương lai gồm:
- Có hợp đồng mua bán, thuê mua được lập theo quy định về điều kiện hợp đồng kinh doanh bất động sản theo Điều 6 Nghị định 02/2022/NĐ-CP; trong trường hợp các bên đã ký hợp đồng trước ngày 01/03/2022 thì phải có hợp đồng đã ký kết.
- Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng phải trong diện không có tranh chấp, khiếu kiện.
- Nhà, công trình xây dựng thuộc hợp đồng mua bán, thuê mua không thuộc diện bị kê biên, thế chấp để đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý.
- Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng phải trong diện không có tranh chấp, khiếu kiện.
- Nhà, công trình xây dựng thuộc hợp đồng mua bán, thuê mua không thuộc diện bị kê biên, thế chấp để đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý.
Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng được thực hiện đối với toàn bộ hợp đồng. Trường hợp mua bán, thuê mua nhiều căn nhà, công trình xây dựng trong cùng một hợp đồng mà các bên có nhu cầu chuyển nhượng từng căn nhà, công trình xây dựng thì bên chuyển nhượng phải thỏa thuận với chủ đầu tư để sửa đổi hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng hoặc ký phụ lục hợp đồng trước khi thực hiện chuyển nhượng hợp đồng theo quy định tại NĐ 02/2022/NĐ-CP.
Hiện hành, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải chuyển nhượng hợp đồng theo từng căn nhà riêng lẻ hoặc từng căn hộ. Trong trường hợp hợp đồng mua bán, thuê mua nhiều căn nhà riêng lẻ hoặc nhiều căn hộ thì phải chuyển nhượng toàn bộ số căn nhà hoặc toàn bộ số căn hộ đó.
6. Thêm quy định về nguyên tắc thực hiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.
So với NĐ 76/2015/NĐ-CP, về hoạt động chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, tại Điều 9 NĐ 02/2022/NĐ-CP đã bổ sung thêm quy định về nguyên tắc thực hiện chuyển nhượng bao gồm:
- Được thực hiện khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 49 của Luật Kinh doanh bất động sản
- Được áp dụng trong trường hợp dự án đang triển khai thực hiện theo tiến độ, nội dung dự án đã được phê duyệt.
- Được áp dụng trong trường hợp dự án đang triển khai thực hiện theo tiến độ, nội dung dự án đã được phê duyệt.
Đối với dự án bất động sản quy định dưới đây thì thực hiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đầu tư:
- Dự án bất động sản được chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư năm 2020;
- Dự án bất động sản được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư năm 2020.
- Dự án bất động sản được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư năm 2020.
7. Kết hợp các quy định về điều kiện và trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn
NĐ 76/2015/NĐ-CP tách ra thành các quy định riêng về chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn và chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
8. Quy định rõ ràng và cụ thể hơn về việc Lấy ý kiến và thẩm định hồ sơ chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản:
Việc lấy ý kiến và thẩm định hồ sơ chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản được quy định tại NĐ 02/2022/NĐ-CP được quy định cụ thể và chi tiết hơn so với NĐ 76/2015/NĐ-CP bởi lấy ý kiến và thẩm định hồ sơ là bước rất quan trọng trước khi tiến hành chuyển nhượng toàn bộ hoặc một số dự án bất động sản. Việc quy định càng rõ ràng, chi tiết giúp cho việc thực hiện các quy định càng trở nên hiệu quả.
0 comments:
Post a Comment