NHỮNG ĐIỂM QUAN TRỌNG CỦA
LUẬT NHÀ Ở 2014 VÀ LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 2014
|
Bản
tóm tắc một số điểm chính quan trọng của LuatsuDiaoc.com đối với:
Luật
nhà ở số 65/2014/QH13 (Luật nhà ở 2014) ban hành ngày 25/11/2014 có hiệu lực kể
từ ngày 1/7/2015; và
Luật
Kinh doanh bất động sản năm 2014 (Luật KDBĐS 2014) ban hành ngày 25/11/2014 có
hiệu lực kể từ ngày 1/7/2015
 |
| Luật sư địa ốc sẽ mang lại cho bạn sự an toàn về pháp lý trong giao dịch địa ốc |
I. Vốn và Tài
chính thực hiện dự án:
1. Vốn thực hiện dự án phát triển nhà ở thương mại (căn hộ chung cư/ căn hộ phức hợp):
Các
nguồn vốn phục vụ cho dự án phát triển nhà ở thương mại gồm:
-
Vốn thuộc sở hữu của
chủ đầu tư.
-
Vốn huy động thông qua
hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của
các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
-
Tiền mua, tiền thuê
mua, tiền thuê, nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua
nhà ở hình thành trong tương lai.
-
Vốn vay từ tổ chức tín
dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam.
Các
trường hợp huy động vốn không đúng hình thức và không đáp ứng đủ các điều kiện
nêu trên thì không có giá trị pháp lý.
Dự thảo Nghị
định hướng dẫn Luật Nhà ở 2014 đang dự thảo các nội dung: điều kiện để tiến
hành huy động vốn, trường hợp huy động vốn nào được phân chia sản phẩm nhà ở
hoặc phân chia quyền sử dụng đất cho bên góp vốn.
2. Tiền ký quỹ của chủ đầu tư:
Luật
Nhà ở 2014 yêu cầu Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại phải có vốn
pháp định theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản (tối thiểu 20 tỷ
đồng và dự thảo Nghị định đang quy định chi tiết) và có đảm bảo tiền ký quỹ để
thực hiện đối với từng dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư.
Luật đầu tư 2014 quy định mức ký quỹ để
bảo đảm thực hiện dự án từ 1% đến 3% vốn đầu tư của dự án căn cứ vào quy mô,
tính chất và tiến độ thực hiện của từng dự án cụ thể. Khoản
ký quỹ bảo đảm thực hiện dự án đầu tư được hoàn trả cho nhà đầu tư theo tiến độ
thực hiện dự án đầu tư, trừ trường hợp không được hoàn trả. (Dự thảo Nghị định hướng
dẫn Luật đầu tư 2014 cũng đang dự thảo chi tiết quy định này )
3. Thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai:
Chủ
đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án hoặc nhà ở
xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn
cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó; trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp
nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn góp để phân chia nhà ở theo quy định của pháp
luật về nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp nhà
ở này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở
với khách hàng, trừ trường hợp được bên góp vốn, bên mua, thuê mua nhà ở và bên
nhận thế chấp đồng ý.
Việc
thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương
lai chỉ được thực hiện theo quy định tại Luật Nhà ở; các trường hợp thế chấp
tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc nhà ở hình thành trong tương lai
không đúng với quy định tại Luật Nhà ở thì không có giá trị pháp lý.
II. Bán nhà hình thành trong tương lai:
1. Thời điểm được quyền bán:
Bất
động sản (bao gồm cả nhà ở) khi chào bán phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất
(dự án), hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê
duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ
về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến
độ dự án; trường hợp là nhà chung cư,
tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần
móng của tòa nhà đó.
Trước
khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn
bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được
bán, cho thuê mua.
2. Tiến độ và tỷ lệ vốn được huy động vốn:
Việc
thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được
thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp
theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70%
giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường
hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng
số không quá 50% giá trị hợp đồng.
Trường
hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua
không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được
thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê
mua.
3. Bảo lãnh của Ngân hàng thương mại đối với chủ đầu tư dự án khi bán/ cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai:
Chủ
đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong
tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh
nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn
giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Tất cả các ngân hàng
thương mại được Ngân hàng Nhà nước cho phép thực hiện hoạt động bảo lãnh ngân
hàng đều có thể thực hiện bảo lãnh bất động sản.
Một
trong những điều kiện quan trọng để được ngân hàng bảo lãnh là đối vớ dự án nhà
ở là tòa nhà chung cư, hỗn hợp là phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành
xong phần móng của tòa nhà. Số tiền được bảo lãnh tối đa là: 70% giá trị căn hộ/
tổng số căn hộ được bán (số tiền tối đa mà chủ đầu tư được nhận trước khi bàn
giao nhà). Mức phí bảo lãnh do các bên tự thỏa thuận và điều kiện để chủ đầu tư
được bảo lãnh là phải có khả năng hoàn trả lại số tiền mà ngân hàng phải trả
thay khi thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh.
III. Một số vấn đề khác liên quan đến dự án bất động sản:
1. Quyền sở hữu nhà ở của Việt kiều và tổ chức, cá nhân nước ngoải:
a. Việt kiều (người Việt Nam định cư ở nước ngoài):
-
Đối
tượng: Tất cả các đối tượng là người Việt Nam
định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam. (Giấy tờ chứng minh là người Việt Nam định cư ở nước ngoài sẽ được quy
định cụ thể trong dự thảo Nghị định hướng dẫn Luật Nhà ở 2014 và sẽ căn cứ vào
các quy định của Luật quốc tịch).
-
Loại
bất động sản được quyền sở hữu: nhà ở thương mại, nhà ở
riêng lẻ (nhà phố) và được quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức
xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật (không
được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngoài các trường hợp nêu trên).
-
Thời
hạn sở hữu: ổn định lâu dài.
b. Tổ chức, cá nhân nước ngoài:
-
Đối
tượng:
o Tổ
chức nước ngoài: thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ liên
quan đến việc được phép hoạt động tại Việt Nam.
o Cá
nhân nước ngoài: thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện
được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật.
-
Loại
bất động sản được quyền sở hữu: mua, thuê mua,
nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà
chung cư; nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một
khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường chỉ được mua,
thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 250 (hai trăm năm mươi) căn nhà.
-
Thời
hạn sở hữu: Cá nhân nước ngoài thì không quá 50
năm, đối với tổ chức nước ngoài thì không quá thời hạn ghi trọng Giấy chứng nhận
đầu tư. Khi hết thời hạn này có thể được gia hạn thêm.
2. Phạm vi kinh doanh bất động sản của Việt kiều, tổ chức, cá nhân nước ngoài
Kể
từ ngày 1.7.2015, phạm vi kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nước
ngoài khá hẹp, chủ yếu đối với dự án kinh doanh bất động sản (đế bán) là nhận
chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ của chủ đầu tư khác để thực hiện. Việt kiều
được thêm hình thức Nhà nước giao đất thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán,
cho thuê, cho thuê mua.
3. Chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án:
Chủ
đầu tư dự án bất động sản được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ
đầu tư khác để tiếp tục đầu tư kinh doanh (Luật
Kinh doanh bất động sản 2006 chỉ cho phép chuyển nhượng toàn bộ chứ không cho
phép chuyển nhượng một phần dự án).
Một
số điều kiện chính để chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án: đã có quy hoạch
chi tiết 1/500, hoàn thành xong việc bồi thương, giải phóng mặt bằng, chủ đầu
tư được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc một phần dự
án chuyển nhượng.
4. Thời hạn sở hữu nhà chung cư/ nhà ở:
Trong
các giao dịch mua bán nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại các
bên có thể thỏa thuận về việc bên bán thực hiện bán nhà ở, chuyển nhượng quyền
sử dụng đất ở gắn với nhà ở đó trong một thời hạn nhất định.
Đối
với nhà chung cư thì thời
hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và
kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà
chung cư. Khi hết thời hạn sử dụng này sẽ được phá dỡ xây dựng lại nhà chung cứ
mới (nếu vẫn phù hợp quy hoạch) và dành một phần diện tích bố trí cho các chủ
sở hữu cũ.
Vấn
đề này sẽ được Chính phủ quy định chi tiết tại các Nghị định hướng dẫn (đang dự
thảo).
IV. Kinh doanh dịch vụ bất động sản:
Nhân viên môi giới bất động sản:
phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và chứng chỉ này chỉ có thời
hạn sử dụng là 05 năm. Dự thảo Nghị
định có thể quy định thêm một số điều kiện đối với Nhân viên môi giới bất động
sản.
Sàn giao dịch bất động sản:
Bỏ quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản
V. Một số nội dung khác:
Kinh
doanh bất động sản nhỏ lẻ:
Luật
kinh doanh bất động sản 2014 có quy định tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường
xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo
quy định của pháp luật. Việc xác định thuộc trường hợp này sẽ được căn cứ theo
hướng dẫn của Nghị định (đang dự thảo).
Trên đây là Bản
tóm tắc một số điểm chính quan trọng của Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất
động sản 2014 có hiệu lực từ ngày 01/07/2015, hiện tại các văn bản hướng dẫn chi
tiết hai luật này đang được Chính phủ và một số Bộ ngành dự thảo để ban hành. LuatsuDiaoc.com sẽ tiếp tục cập nhật và phát hành bản tóm tắc đối với các văn bản
hướng dẫn này khi được ban hành.
Nội dung của văn bản pháp lý này chỉ mang tính chất tham khảo, không phải là ý kiến tư vấn chính thức của LuatsuDiaoc.com . Nếu có bất kỳ nhu cầu nào cần tư vấn liên quan đến nội dung này, hãy liên hệ với LuatsuDiaoc.com để có được ý kiến tư vấn chính thức.
Bản quyền của bài viết thuộc về LuatsuDiaoc.com
0 comments:
Post a Comment