Trong giao dịch bất động sản, hợp đồng đặt cọc có vai trò rất quan trọng nhằm xác định giá cả, phương thức, thời điểm, giao dịch… của Các Bên. Có thể nói, hợp đồng đặt cọc chính là bước khởi đầu, đầu có xuôi thì đuôi mới lọt. Tuy nhiên, trên thực tế, hợp đồng đặt cọc trong giao dịch bất động sản lại không được chú trọng đúng mức, thậm chí được viết tay sơ sài hoặc sử dụng theo mẫu sẵn có mà không được soạn thảo lại cho phù hợp với tinh hình giao dịch thực tế. Điều này đã dẫn đến tình trạng bỏ cọc, phá cọc, vi phạm hợp đồng đặt cọc… trong ngày càng phổ biến.
Do đó, Các Bên cần lưu ý các vấn đề sau khi ký kết hợp đồng đặt cọc trong giao dịch bất động sản.
Do đó, Các Bên cần lưu ý các vấn đề sau khi ký kết hợp đồng đặt cọc trong giao dịch bất động sản.
1. Đánh giá kỹ về pháp lý về bất động sản dự kiến giao dịch
Trước khi ký hợp đồng đặt cọc, các bên tham gia giao dịch cần có sự đánh giá rất kỹ về tính pháp lý của bất động sản được dự kiến giao dịch, cụ thể:
Nhà/đất mình đang quan tâm đã được cấp sổ đỏ hay chưa? Trên mảnh đất có nhà, nhà xưởng hoặc các tài sản trên đất khác không? Các tài sản trên đất đã được ghi nhận quyền sở hữu tài sản trên đất hay chưa?
Kiểm tra thông tin về chủ sở hữu bất động sản dự kiến giao dịch như: bất động sản thuộc sở hữu của cá nhân, hộ gia đình; kiểm tra tình trạng hôn nhân, quyền thừa kế của chủ sở hữu bất động sản; kiểm tra tình trạng hoạt động của tổ chức nếu quyền sở hữu bất động sản thuộc về tổ chức… Đây là một nội dung cần được kiểm tra một cách kỹ càng để đảm bảo sự đồng thuận của tất cả các chủ sở hữu bất động sản khi ký kết giao dịch.
Kiểm tra nguồn gốc đất xem đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng hay từ các nguồn gốc khác như khai hoang, giao khoán…. Đặc biệt với các bất động sản mua bán viết tay, việc xác định nguồn gốc đất rất quan trọng trong việc xác định đất có khả năng được cấp sổ hay không. Kiểm tra xem bất động sản được giao dịch có tranh chấp hoặc đang được thế chấp tại tổ chức tín dụng nào không, có bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước?
Kiểm tra bất động sản có bị nằm trong quy hoạch hay không? Theo Điều 49 Luật Đất đai nếu đất nằm trong diện quy hoạch của chính quyền địa phương nhưng chưa có kế hoạch sử dụng thì vẫn được phép thực hiện chuyển nhượng, mua bán. Trường hợp đất đã nằm trong kế hoạch sử dụng thì không được phép chuyển nhượng và sẽ bị bộ phận công chứng từ chối hồ sơ khi đi công chứng.
Diện tích được ghi trên giấy chứng nhận sử dụng đất có đúng với thực tế khi tiến hành đo đạc hay không?
2. Lưu ý các nội dung chính của hợp đồng đặt cọc
Số tiền đặt cọc:
Cần quy định rõ ràng về việc số tiền đặt cọc là bao nhiêu? Hiện tại, pháp luật không quy định bắt buộc về số tiền cọc. Tuy nhiên, nếu số tiền đặt cọc thấp quá sẽ không đảm bảo sự ràng buộc giữa hai bên. Ngược lại, nếu số tiền đặt cọc quá cao có thể dẫn đến việc một trong hai bên lạm dụng chế tài phạt cọc dẫn đến việc giao dịch không thành công.
Bên cạnh đó, nếu cả hai bên giao dịch đều có quốc tịch Việt Nam thì không nên thực hiện đặt cọc bằng ngoại tệ vì có thể dẫn đến các tranh chấp về giá trị ngoại tệ hoặc có thể dẫn đến hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu do vi phạm các quy định về ngoại hối tại Việt Nam.
Nên thanh toán tại ngân hàng để lưu lịch sử giao dịch. Trong trường hợp thanh toán bằng tiền mặt thì cần có xác nhận của bên nhận đặt cọc về việc đã nhận đủ số tiền.
Phương thức xử lý tiền đặt cọc, phạt cọc: Cần phải quy định rõ về phương thức phương thức xử lý tiền đặt cọc trong các trường hợp sau:
Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng chính thức được giao kết: Thông thường, khoản tiền đặt cọc này sẽ được trả lại cho bên đặt cọc hoặc đối trừ để thực hiện nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng chuyển nhượng chính thức.
Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng chính thức không được giao kết hoặc một trong hai bên có sự vi phạm nghĩa vụ: Thông thường, trong trường hợp này, tài sản đặt cọc hoàn trả cho bên mua kèm theo một khoản tiền phạt cọc (nếu bên vi phạm hợp đồng đặt cọc là bên bán) hoặc bên mua sẽ bị mất tiền cọc kèm theo một khoản tiền phạt cọc (nếu bên vi phạm hợp đồng đặt cọc là bên mua). Mức phạt cọc pháp luật không quy định nhưng phải vừa đảm bảo khả năng thực thi trên thực tế, vừa đảm bảo sự tuân thủ của hai bên.
Giá cả, phương thức, tiến độ mua bán: Các bên cần quy định rõ về giá cả giao dịch, phương thức mua bán, tiến độ mua bán… một cách đầy đủ và chi tiết trong hợp đồng đặt cọc làm căn cứ triển khai giao dịch mua bán về sau. Lưu ý rằng, các thông tin này càng rõ ràng càng giúp các bên tránh được các tranh chấp, bất đồng trong quá trình mua bán.
3. Hợp đồng đặt cọc có cần công chứng hay không?
Hợp đồng đặt cọc thông thường chỉ cần lập thành văn bản phù hợp với quy định của pháp luật là đã có hiệu lực mà không cần bắt buộc phải công chứng. Tuy nhiên, nếu số tiền đặt cọc lớn hoặc để đảm bảo giá trị ràng buộc giữa các bên thì nên thực hiện việc công chứng hoặc có chữ ký của ít nhất 2 người làm chứng để giá trị pháp lý của hợp đồng được cao hơn.
Vai trò của Luật sư trong giao dịch mua bán nhà đất
Thứ nhất, Luật sư giúp xác minh và thẩm định tính pháp lý của bất động sản được giao dịch: Khi thuê một luật sư, có nghĩa là họ sẽ phải giúp bạn thực hiện các thẩm định về pháp lý của bất động sản được giao dịch và hỗ trợ khách hàng xác minh các thông tin cần thiết. Điều này nhằm bảo đảm rằng không có sự mạo danh hay lừa đảo một căn nhà chính chủ, giao dịch của bạn vì thế sẽ không bị gián đoạn. Trên thực tế, có nhiều trường hợp người giao bán căn nhà không phải là chủ nhà và không được quyền bán nhà, họ dùng nhiều thủ đoạn làm giả giấy tờ để lừa người mua.
Thứ hai, rà soát hợp đồng và tư vấn cho khách , tham gia vào quá trinh đàm phán hợp đồng trong trường hợp cần thiết: Thông thường các giao dịch bất động sản khá phức tạp với rất nhiều thủ tục, giấy tờ. Luật sư là người sẽ phải nắm kỹ tất cả các tài liệu này để tư vấn cho khách hàng, giúp bạn tránh được những rủi ro trong giao dịch.
Thứ ba, tư vấn pháp lý về tài chính: Sau khi bạn chấm được căn nhà ưng ý và quyết định đặt mua, thì sẽ xuất hiện những lo lắng về vấn đề tài chính. Tuy nhiên, bạn cũng đừng nên căng thẳng quá vì luật sư sẽ tư vấn pháp lý cho bạn về các vấn đề liên quan đến tài chính như: các đợt thanh toán và hình thức bảo đảm, đánh giá về khả năng thế chấp của tài sản, rà soát về phương thức vay vốn ngân hàng … để việc mua nhà thuận lợi.
Thứ tư, đại diện hoặc hỗ trợ giải quyết những tranh chấp có thể xảy ra: Không một giao dịch dân sự nào đảm bảo được tính an toàn tuyệt đối 100%, vì thế, việc một luật sư hiểu rõ giao dịch của bạn, đã bám sát và theo dõi ngay từ những ngày đầu, sẽ là người hợp lý nhất để có thể giải quyết những tranh chấp.
Liên hệ Công ty Luật TNHH
Link & Partners để được tư vấn và để bảo đảm tài sản của mình tốt nhất
khi giao dịch mua bán Bất động sản.
Địa chỉ: P468, Tòa nhà 133
Thái Hà, P. Trung Liệt, Q. Đống Đa, TP. Hà Nội.
VPĐD: P2403, Tòa A3, Ecolife
Capitol, 58 Tố Hữu, P. Trung Văn, Q. Nam Từ Liêm, TP. Hà Nội
Điện thoại: 0243.997.222 hoặc
0949.592.295
Email: luatsu@lplaw.vn