Chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán đất) là bên bán trao quyền sử dụng đất cho bên mua, còn bên mua thanh toán số tiền tương đương với giá trị mảnh đất mà hai bên đã thỏa thuận. Hợp đồng mua bán đất phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ ngày công chứng. Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày hợp đồng có hiệu lực, hai bên phải tiến hành sang tên sổ đỏ. Đây là thủ tục đăng ký biến động đất đai, tức bên bán chuyển quyền sử dụng đất cho bên mua.
Trong thực tế, có trường hợp bên mua và bên bán đã ký hợp đồng mua bán đất có công chứng, bên mua đã chuyển đủ tiền cho bên bán nhưng sau đó bên bán không giao sổ, không phối hợp để thực hiện thủ tục sang tên. Cũng có trường hợp bên mua khi làm thủ tục sang tên sổ đỏ thì bị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền từ chối vì lỗi của bên bán như: nhà xây dựng khác với giấy phép, không đúng với sổ đỏ; bên bán có nợ nần nên không được phép chuyển nhượng nhà đất…
Rơi vào các trường hợp trên, bên mua khó có thể hoàn thiện thủ tục sang tên, xét về mặt pháp lý tức là bên mua không được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy, việc sang tên sổ đỏ ngay sau khi mua bán đất là cực kì quan trọng:
1. Không sang tên việc mua bán không có hiệu lực
Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định:
“Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”
Theo quy định trên, việc chuyển nhượng nhà đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Khi chuyển nhượng nhà đất mà không sang tên thì việc chuyển nhượng không có hiệu lực.
Để việc chuyển nhượng nhà đất theo đúng quy định của pháp luật thì các bên cần thực hiện theo 03 bước sau:
Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng
Lưu ý: Các bên được quyền lựa chọn công chứng tại tổ chức công chứng hoặc chứng thực tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.
Bước 2: Khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ
Theo quy định chi tiết tại khoản 1 Điều 10 Nghị định 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ, khi chuyển nhượng nhà đất dù thuộc trường hợp miễn thuế, miễn lệ phí trước bạ vẫn phải kê khai.
Bước 3: Nộp hồ sơ sang tên (đăng ký biến động)
Để hoàn tất việc chuyển nhượng phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai. Khi nhận được hồ sơ hợp lệ thì cơ quan đăng ký đất đai sẽ ghi thông tin biến động vào trang 3, trang 4 của Giấy chứng nhận hoặc cấp Giấy chứng nhận mới nếu người đăng ký có yêu cầu.
2. Không sang tên sổ đỏ hay sang tên sổ đỏ muộn sẽ bị phạt
Theo Điểm a Khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013, đối với thửa đất đã có sổ đỏ (Giấy chứng nhận) hoặc đã đăng ký mà người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì cần đăng ký biến động. Đây cũng là điều kiện bắt buộc khi thực hiện chuyển nhượng nhà đất.
Về thời hạn đăng ký biến động (sang tên sổ đỏ), Khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định:
“Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế".
Căn cứ vào quy định nêu trên, khi chuyển nhượng nhà đất, người dân phải đăng ký biến động trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng chính thức có hiệu lực. Đồng thời khi chuyển nhượng nhà đất, nếu người dân không tiến hành sang tên thì việc chuyển nhượng sẽ không có hiệu lực.
Căn cứ khoản 2 Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất mà không thực hiện đăng ký biến động bị xử phạt vi phạm hành chính như sau:
- Tại khu vực nông thôn:
+ Phạt tiền từ 01 - 03 triệu đồng nếu trong thời gian 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn mà không thực hiện đăng ký biến động.
+ Phạt tiền từ 02 - 05 triệu đồng nếu quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn mà không thực hiện đăng ký biến động.
- Tại khu vực đô thị: Mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với từng trường hợp tương ứng tại khu vực nông thôn (cao nhất là 10 triệu đồng/lần vi phạm).
Mức phạt đối với tổ chức bằng 02 lần mức phạt đối với cá nhân. Theo đó, mức phạt đối với tổ chức tại khu vực đô thị là 20 triệu đồng.
* Ai là người bị phạt?
Theo khoản 4 Điều 5 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, trường hợp chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất mà không đăng ký biến động đất đai thì người bị xử phạt là bên nhận chuyển quyền sử dụng đất (người mua, người được tặng cho).
0 comments:
Post a Comment